¿Cómo calcular la "tasa de capitalización" o Cap Rate de una propiedad?



La "tasa de capitalización" o "Cap Rate" en inglés, es el porcentaje del flujo de efectivo mensual que te proporcionará una renta según su valor de venta en el mercado.


Por ejemplo, si una propiedad tiene un precio de $1,000,000 de pesos y sabes que la puedes rentar en aproximadamente $7,000 pesos al mes es decir un ingreso de $84,000 pesos al año su Cap Rate es de 8.4%. Calculado de manera simple.


Sin embargo, para obtener el Cap Rate real hay que tomar en cuenta el "ION"( Ingreso operativo Neto) o "NOI" (Net Operating Income) que es la suma de todos los ingresos que genera el inmueble menos todos los gastos de operación y mantenimiento del inmueble.


Los ingresos operativos en inmuebles de oficinas, comercio ó industria toman en cuenta otras fuentes de ingreso como renta de espacios de estacionamiento, bodegas, salas de juntas, business center por poner algunos ejemplos.


Estos ingresos se suman al ingreso que genera el área neta rentable.


En el caso de una vivienda, no hay otras líneas de ingreso por lo que solamente se toma en cuenta la renta mensual pactada.

Siguiendo el ejemplo anterior, si la renta es de $7,000 pesos, no se tiene otra línea de ingreso y se tiene un gasto de mantenimiento mensual de $300 pesos. El verdadero "ION" es $6,700 pesos o lo equivalente a un ingreso de $80,400 pesos al año.


Entonces el CAP Rate es de:


($80,400/$1,000,000)100= 8.04%


Elementos que se toman en cuenta como gastos operativos son:

  • Seguridad de inmueble

  • Administración

  • Servicios de agua luz gas etc.

  • Mantenimiento

No todos los elementos de gasto operativo aplican a todos los inmuebles. Cada uno depende del acuerdo hecho en el contrato.


El Cap Rate que calculamos en este ejemplo es basado en que la propiedad está estabilizada, es decir, está ocupada o rentada arriba del 80% de su capacidad.


Para una vivienda básicamente la estabilización es de 0% o 100%. Es decir o está rentada o está vacía, pero para una propiedad industrial, comercio u oficinas su porcentaje estabilizado es de al menos 80% de su área neta rentable.


Con este dato del Cap Rate es sencillo poder saber el monto de flujo mensual que te generará una propiedad en relación a su precio de venta.




Usa las tasa de capitalización para comparar rápidamente dos oportunidades de inversión similares. La tasa de capitalización básicamente representa el porcentaje aproximado de retorno que un inversionista pueda obtener en una compra completamente en efectivo de la propiedad. Debido a esto, la tasa de capitalización es una buena estadística que usar cuando se compara adquisiciones potenciales con otras oportunidades de inversión de similar naturaleza.


Las tasas de capitalización permiten comparaciones rápidas y difíciles del potencial de ganancia al invertir en propiedades y puede ayudarte a reducir tu lista de opciones.


Por ejemplo, digamos que estamos pensando comprar dos propiedades en el mismo vecindario. Una tiene una tasa de capitalización de 8% mientras que la otra tiene una tasa de capitalización del 13%. Esta comparación inicial favorece a la segunda propiedad, se espera ganar más dinero por cada dólar que inviertes en ella.



No uses la tasa de capitalización como único factor al determinar si la inversión será buena o no. Mientras que la tasa de capitalización ofrece la oportunidad de hacer comparaciones sencillas, rápidas entre dos o más propiedades, está “lejos” de ser el único factor que debes considerar.


Los inversiones en bienes raíces pueden ser muy difíciles, inversiones aparentemente similares pueden estar sujetas a fuerzas del Mercado y eventos imprevistos que van más allá del punto de vista de un simple cálculo de la tasa de capitalización. Por último, también desearás considerar el crecimiento potencial del ingreso por tu propiedad como algún cambio en el valor mismo de la propiedad.


Por ejemplo, digamos que compramos una propiedad por $1,000,000 y esperamos ganaran $100,000 al año por ella, esto nos da una tasa de capitalización del 10%. Si el mercado local de vivienda cambia y el valor de la propiedad aumenta a $1,500,000, de repente, tenemos una tasa de capitalización menos lucrativa del 6.66%. En este caso, puede ser bueno vender la propiedad y usar la ganancia para hacer otra inversión.




Usa la tasa de capitalización para justificar el nivel de ingreso de la propiedad. Si sabes la tasa de capitalización de las propiedades en el área de la propiedad en la que invertiste, puedes usar esta información para determinar cuánto ingreso neto necesitarás obtener para hacer que la inversión “valga la pena”.


Para hacerlo, simplemente multiplica el precio que se está pidiendo por la propiedad por la tasa de capitalización de propiedades similares en el área para encontrar tu nivel de ingreso neto “recomendado”.


Toma en cuenta que esto se realiza resolviendo la ecuación (Ingreso Neto/Inicial) = tasa de capital para “ingreso neto“. Por ejemplo, si compramos una propiedad por $400,000 en un área donde la mayoría de propiedades similares tienen una tasa de capital de 8%, tal vez encontremos que nuestro nivel de ingresos “recomendado” al multiplicar 400,000 por 08 = $32,000. Esto representa la cantidad de ingreso neto que la propiedad deberá generar por año para tener una tasa de capitalización de 8%, para poder determinar las tarifas de alquiler de acuerdo a esto.




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